Reformas de locales comerciales

La actividad que vas a abrir marca el trámite

Antes de abrir un local, el ayuntamiento tiene que conocer la actividad y comprobar que el espacio cumple las condiciones exigidas. En la Comunidad de Madrid, la mayoría de los comercios y muchos servicios abren con una declaración responsable; la licencia queda para los casos que fijan la ley y las ordenanzas, como ciertas actividades con más impacto ambiental o riesgo, o las obras en edificios protegidos.

Por eso pesa más lo que vas a hacer dentro que el tamaño de la reforma. Una tienda de ropa, una academia y un bar con cocina tienen exigencias muy distintas, y también cuentan la superficie, la música o la maquinaria y que el local esté en un edificio de viviendas. Cada municipio concreta los detalles en sus ordenanzas, así que la misma actividad puede tramitarse de forma distinta en dos poblaciones vecinas.

Antes de firmar un alquiler o una compra, conviene preguntar en el ayuntamiento si el planeamiento urbanístico admite esa actividad en esa calle. Las obras, además, necesitan su propio permiso municipal, y en muchos casos la documentación tiene que firmarla un técnico competente.

Un local accesible empieza en la puerta de la calle

La accesibilidad condiciona la reforma incluso en locales pequeños. El Código Técnico de la Edificación (CTE) y la normativa autonómica de accesibilidad piden un itinerario accesible desde la calle hasta las zonas de público, puertas con un ancho de paso suficiente y espacio para que gire una silla de ruedas. En la zona de atención debe haber al menos un punto accesible, normalmente un tramo de mostrador más bajo, y si el local está obligado a tener aseos, uno de ellos ha de estar adaptado.

El obstáculo más frecuente es el escalón de entrada de muchos locales antiguos. Como la acera es espacio público, casi siempre hay que salvarlo por dentro, rebajando el suelo junto a la puerta o con una rampa de la pendiente que admite la norma. Si la estructura impide cumplir algún punto al pie de la letra, la normativa contempla los llamados ajustes razonables, pero tienen que justificarse en la documentación técnica, no improvisarse en obra.

Aforo, salidas y separación del resto del edificio

La protección contra incendios parte del aforo, que el CTE calcula con la superficie útil y una densidad de ocupación fijada para cada uso. De esa cifra dependen el número de salidas, la anchura de puertas y pasillos, la longitud de los recorridos de evacuación y, a partir de cierta ocupación, que las puertas abran en el sentido de la salida. A ello se suman la señalización de las salidas y los extintores.

Si el local está en los bajos de un edificio de viviendas, la norma general es que forme un sector de incendio independiente. Las paredes, el techo y las puertas que dan al portal deben tener la resistencia al fuego exigida, y los pasos de tubos y cables tienen que sellarse, porque un hueco mal cerrado anula la protección.

Dos detalles suelen pasarse por alto. Los revestimientos decorativos, como paneles de madera, textiles o falsos techos de diseño, deben cumplir una clase mínima de reacción al fuego. Y un almacén amplio con cartón o mercancía combustible puede considerarse local de riesgo especial, con exigencias propias.

Las instalaciones que más condicionan un local

Potencia y cuadro eléctrico

Muchos comercios, bares y restaurantes son, para el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), locales de pública concurrencia: necesitan alumbrado de emergencia, cables no propagadores del incendio y con baja emisión de humos y, en muchos casos, una inspección inicial antes de poner la instalación en servicio. Si la nueva actividad pide más potencia, puede que haya que renovar el cuadro o la derivación individual y tramitar el aumento con la distribuidora.

Climatización

Las ordenanzas suelen limitar la colocación en fachada de la unidad exterior del aire acondicionado, y llevarla a un patio o a la cubierta normalmente requiere el acuerdo de la comunidad. Hay que prever también por dónde se evacuan los condensados, para que no goteen sobre la acera, y el ruido que hará la máquina de noche.

Salida de humos

En hostelería con cocina, la salida de humos suele decidir si un local sirve o no. Es frecuente que la ordenanza obligue a expulsar los humos por encima de la cubierta del edificio, lo que supone un conducto por un patio o por la fachada y, por tanto, el permiso de la comunidad. Un local sin salida ni posibilidad de hacerla difícilmente servirá para un bar o un restaurante.

Ruido y vibraciones

Las ordenanzas de ruido limitan el sonido que llega a las viviendas, con valores más estrictos de noche. En actividades con música o maquinaria ruidosa es habitual que se pida un estudio acústico y, al acabar, mediciones que demuestren que el aislamiento funciona. Para lograrlo se usan techos y trasdosados desolidarizados, sobre apoyos elásticos, y soportes antivibratorios bajo cámaras frigoríficas, compresores y extractores.

Fachada, escaparate y rótulo: qué se puede cambiar

La fachada forma parte del edificio, así que cambiar la carpintería, ampliar un hueco o revestir el frente exige respetar los estatutos y, a menudo, contar con el acuerdo de la comunidad. La ordenanza municipal suele regular además el tamaño, el vuelo y la iluminación de rótulos, toldos y cierres, y conviene consultarla antes de encargar el rótulo.

Los vidrios del escaparate expuestos a impactos tienen que ser de seguridad, normalmente laminados, y las grandes superficies acristaladas que pueden confundirse con un paso deben llevar marcas visibles. Si el escaparate recibe mucho sol, un vidrio de control solar o un toldo evitan que el interior se caliente y que el género expuesto pierda color. La persiana metálica se decide junto con la fachada, porque su caja y sus guías condicionan el dintel y la altura del hueco.

Cómo reducir el tiempo con la persiana bajada

Cada semana con el local cerrado supone gastos sin ingresos, así que la planificación forma parte de la reforma. Empieza antes de firmar, con una visita en la que alguien con experiencia en obra revise lo que puede encarecer o frenar el proyecto:

• si la actividad necesita salida de humos y es viable hacerla;
• la potencia disponible y el estado del cuadro y del cableado;
• el escalón de entrada y la forma de salvarlo por dentro;
• las bajantes y los registros comunitarios que pasen por el local y deban quedar accesibles.

Mientras se tramitan los permisos puede avanzarse todo lo que no es obra: cerrar el diseño y encargar lo que tarda en llegar, como la carpintería exterior a medida, el rótulo o la maquinaria. Ya en obra, lo que más tiempo ahorra es coordinar bien los oficios. Y conviene ir reuniendo los certificados de las instalaciones y las fichas técnicas de los materiales, porque el técnico los necesitará para la documentación final y su falta puede retrasar la apertura.