Reformas integrales en Alcobendas

Del piso del centro al chalé de La Moraleja

En Alcobendas, la expresión «reforma integral» puede describir dos obras que apenas se parecen. En los bloques del centro suele tratarse de un piso en un edificio compartido con los vecinos; en La Moraleja o en El Soto de La Moraleja, en cambio, lo habitual es una casa de varias plantas, con jardín, sótano y bastantes años encima. Entre ambos extremos quedan los barrios más recientes, como Valdelasfuentes. Por eso conviene empezar por lo que no sale en las fotos: la época de la vivienda, el estado de sus instalaciones y lo que permiten el edificio o la parcela.

Pisos del centro: lo que esconden los bloques de los sesenta y setenta

Buena parte del centro se levantó en muy poco tiempo. Alcobendas pasó de menos de 4.000 habitantes en 1960 a más de 25.000 en 1970, y los bloques de aquellos años comparten muchos rasgos: estructuras sencillas, pasillos largos, cocinas pequeñas, un solo baño y fachadas de ladrillo levantadas antes de que existiera en España una norma de aislamiento térmico (la primera, la NBE-CT-79, es de 1979). Al vaciar uno de estos pisos es frecuente encontrar lo siguiente:

• Una instalación eléctrica con pocos circuitos y sin toma de tierra en todas las estancias.
• Tuberías de hierro galvanizado, estrechadas por dentro por la corrosión, que dan poca presión en los grifos.
• Ventanas de vidrio sencillo y cajones de persiana sin aislar por los que se cuela el aire.
• Suelos y tabiques con desniveles que hay que corregir antes de colocar los acabados nuevos.

Lo sensato, en una reforma integral, es renovar todas las instalaciones de una vez. La electricidad se rehace conforme al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT), con los circuitos que pide hoy una vivienda y el certificado del instalador autorizado; la fontanería, con tubería multicapa o de polietileno reticulado desde la llave de paso; y los desagües, hasta su conexión con la bajante del edificio. Si esa bajante, algún conducto o un antiguo depósito son de fibrocemento con amianto, un material prohibido en España desde 2002, no se cortan ni se rompen: su retirada corresponde a empresas inscritas en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA), con un plan de trabajo aprobado, y al tratarse de elementos comunes la decide la comunidad de propietarios.

Chalés de La Moraleja y El Soto: casas grandes, instalaciones repartidas

La Moraleja se planificó en 1946 como una ciudad jardín de parcelas amplias y casas aisladas, y El Soto de La Moraleja creció a partir de los años sesenta con conjuntos de chalés adosados, pareados y pisos. Muchas de esas viviendas tienen ya varias décadas y conservan la distribución y los sistemas con los que se construyeron. Reformar una de ellas por completo es, sobre todo, un trabajo de instalaciones: hay que llevar calor, frío, agua y electricidad a muchas estancias repartidas en varias plantas, a menudo con sótano.

Calefacción, refrigeración y agua caliente por plantas

Un único termostato funciona mal en una casa de este tamaño: la planta baja, un dormitorio orientado al norte y la buhardilla piden temperaturas distintas. Al reformar conviene dividir la instalación en zonas, al menos una por planta, y decidir si la refrigeración irá por conductos ocultos en falso techo o con equipos independientes. Con el agua caliente ocurre algo parecido: si el baño más alejado queda lejos de la caldera o de la bomba de calor, el agua tarda en salir caliente. Por eso el Código Técnico de la Edificación (CTE) exige una red de retorno cuando la tubería hasta el punto de consumo más alejado mide 15 metros o más.

Ventanales, cubierta y canalones

Los grandes ventanales hacia el jardín son lo mejor de estas casas y, a la vez, su punto débil. Sustituirlos por carpinterías con rotura de puente térmico y vidrios bajo emisivos reduce las pérdidas en invierno, y en las fachadas a sur y a poniente un vidrio de control solar o una protección exterior, como toldos o lamas, evita que el salón se convierta en un invernadero en pleno julio. Arriba, la cubierta merece una revisión a fondo: tejas rotas o desplazadas, encuentros con chimeneas y limahoyas, y canalones y bajantes que, si se atascan, desbordan sobre la fachada.

Más potencia y más circuitos

El REBT considera de electrificación elevada las viviendas de más de 160 metros cuadrados útiles y las que tienen calefacción eléctrica o aire acondicionado, lo que supone más circuitos y más potencia mínima que en un piso. En la práctica, una casa de varias plantas se organiza mejor con un subcuadro en cada planta, y la reforma es buen momento para dejar prevista la recarga del coche eléctrico en el garaje.

Pisos recientes como los de Valdelasfuentes: reformar sin empezar de cero

El punto de partida es otro en los edificios de construcción más reciente, como los de Valdelasfuentes. La fachada lleva aislamiento, las ventanas suelen tener doble acristalamiento y la instalación eléctrica responde a un reglamento moderno, así que arrancarlo todo no siempre tiene sentido. Antes de decidir conviene comprobar lo que hay: una prueba de presión de la fontanería, una revisión del cuadro eléctrico y una inspección de los desagües bajo los sanitarios bastan para saber qué se puede aprovechar.

Aquí la reforma integral suele girar en torno a la distribución (unir cocina y salón, rehacer los armarios, cambiar el uso de una habitación), los suelos, las puertas y los acabados. Si el edificio forma parte de una urbanización cerrada, merece la pena leer antes sus normas internas: muchas regulan dónde se colocan las máquinas exteriores del aire acondicionado, en qué horario se puede trabajar y por dónde entran camiones y contenedores.

Licencias, comunidad y planeamiento en Alcobendas

En la Comunidad de Madrid, buena parte de las obras de reforma interior se tramitan con una declaración responsable, mientras que las que afectan a la estructura, alteran de forma importante la fachada o amplían la superficie construida necesitan licencia urbanística y, normalmente, un proyecto firmado por un técnico. Como el criterio depende del alcance de cada obra, conviene consultarlo en el Ayuntamiento de Alcobendas antes de cerrar el proyecto.

La comunidad de propietarios, además, tiene algo que decir en un piso cuando la obra afecta a elementos comunes como bajantes, patios o fachada. En los chalés, cualquier ampliación, desde cerrar un porche hasta ganar una habitación sobre el garaje, choca con los límites de ocupación y edificabilidad que el planeamiento fija para cada parcela. En La Moraleja, concebida desde el principio con una ocupación de parcela muy baja, ese margen suele ser pequeño, y conviene conocerlo antes de dibujar nada.