Reformas integrales en Alcalá de Henares

Reformar un piso en el casco declarado Patrimonio de la Humanidad

La Universidad y el recinto histórico de Alcalá de Henares fueron declarados Patrimonio de la Humanidad en 1998, y el casco antiguo era conjunto histórico-artístico desde 1968. Además de colegios, conventos y palacios, esa protección alcanza a los edificios de viviendas de la calle Mayor y de las calles que la rodean. Reformar un piso ahí es posible, pero dentro de las reglas del plan especial de protección del casco histórico, que asigna a cada edificio un grado de protección.

Lo que la protección suele dejar como está

Según ese grado, quedan protegidos la fachada y sus huecos, la cubierta, los patios, la escalera o la rejería, y en los casos de protección más alta, también la estructura y partes del interior. Lo que queda de puertas adentro suele tener más margen, sobre todo en edificios con un grado bajo o sin catalogar. Lo delicado es lo que se ve desde la calle, como cambiar ventanas, abrir un hueco o sacar un conducto por la fachada; por eso, cuando las ventanas antiguas no pueden sustituirse, se recurre a menudo a una segunda ventana por dentro.

Lo que no es tan antiguo dentro del casco

Entre los edificios históricos se levantaron en los años sesenta y setenta algunos bloques que hoy se consideran discordantes con su entorno. Por dentro se reforman como cualquier piso de esa época, pero siguen dentro del ámbito del plan, así que un cambio de ventanas, un cerramiento o una máquina en la fachada pueden estar sujetos a las mismas condiciones que en el resto del casco.

Preguntar antes de dibujar el proyecto

El primer paso es averiguar en el servicio de urbanismo del ayuntamiento qué grado de protección tiene el edificio y qué obras admite, para que el técnico plantee desde el principio una reforma que encaje. Según el alcance, bastará con una declaración responsable o hará falta licencia urbanística, y algunas intervenciones pasan además por la Comisión Local de Patrimonio Histórico, algo que conviene prever en el calendario.

Vivir encima de los soportales de la calle Mayor

En muchos edificios de la calle Mayor, la vivienda del primer piso queda sobre el soportal, de modo que la parte delantera tiene debajo la calle y no otra casa. Ese suelo pierde calor en invierno igual que una fachada, y aislarlo por debajo no siempre es posible sin alterar el techo del soportal, que forma parte de la imagen protegida de la calle. La alternativa es aislar por arriba, bajo el pavimento nuevo, con un aislante de poco espesor; si la altura lo permite, la obra sirve también para colocar suelo radiante.

Pisos de Reyes Católicos, La Rinconada o El Chorrillo

Muchos de los pisos que hoy se reforman en la ciudad están en barrios que crecieron entre los años cincuenta y setenta, como Reyes Católicos, La Rinconada o El Chorrillo, cuando la industria atrajo a mucha población. Antes de reformar uno conviene preguntar a la comunidad si la última inspección técnica del edificio señaló defectos o si hay obras previstas en fachada, cubierta o bajantes.

Instalaciones que se rehacen enteras

En un piso de esa época, lo sensato es no aprovechar ni la instalación eléctrica ni la de agua. La eléctrica suele tener pocos circuitos, cables demasiado finos para los electrodomésticos actuales y, a veces, ni siquiera toma de tierra; la nueva se hace conforme al REBT y la firma un instalador autorizado, que emite el certificado. Las tuberías de hierro galvanizado se cambian por multicapa o polietileno reticulado, y los desagües se rehacen hasta la bajante con la pendiente correcta.

Muros de carga, viguetas y fibrocemento

Antes de tirar tabiques para unir la cocina y el salón hay que confirmar qué paredes son de carga, porque en muchos bloques de esa época algunos muros interiores sostienen los forjados; un técnico lo comprueba y, si se quiere abrir uno, calcula el refuerzo. Lo mismo si, al quitar un falso techo, aparecen viguetas oxidadas o con el hormigón desprendido. Y si la bajante, algún conducto o un antiguo depósito son de fibrocemento, pueden contener amianto: su retirada corresponde a una empresa inscrita en el Registro de Empresas con Riesgo por Amianto (RERA).

Cocina abierta y menos pasillo

Estos pisos se distribuyeron con cocinas pensadas para trabajar, no para estar, y con pasillos que reparten habitaciones pequeñas. Al reformarlos lo habitual es abrir la cocina al salón, acortar el pasillo y, si la planta lo permite, sacar un aseo. Cuanto más se aleja la cocina o el baño de la bajante, más pendiente necesita el desagüe, y eso puede obligar a subir el suelo en esa zona.

Ensanche, Espartales y La Garena: viviendas de menos de treinta años

Las viviendas más recientes de la ciudad están en el Ensanche, que ocupa el espacio entre la vía del tren y la A-2 e incluye barrios como Espartales, y en La Garena. Las primeras edificaciones del Ensanche son de finales de los noventa, y La Garena ha crecido ya en este siglo. Aquí las instalaciones suelen estar en buen estado, así que la reforma integral se centra en la distribución, la cocina, los baños, los suelos, las puertas o la iluminación.

Aun así, antes de demoler hay que localizar en los planos las tuberías, los conductos y las cajas de registro que pasan por paredes y suelos. Si se va a pasar a una cocina de inducción con horno, o a la aerotermia, hay que comprobar que la potencia contratada y la derivación individual son suficientes.

Un piso pensado para alquilar a estudiantes o profesores

La Universidad de Alcalá tiene facultades en el campus histórico, en pleno centro, y en el campus científico-tecnológico, a las afueras, y cada curso llegan estudiantes, profesores e investigadores que buscan habitación o piso. Reformar una vivienda para alquilarla así obliga a cambiar las prioridades: importa menos un salón grande y más que cada persona tenga su espacio y que la casa aguante un uso intensivo.

• Dormitorios independientes: con ventana al exterior o a un patio, sitio para cama, armario y mesa de estudio, y enchufes junto a la mesa y la cabecera.
• Baños proporcionados: con cuatro o cinco dormitorios, un solo baño se queda corto; un segundo baño o un aseo cambia mucho la convivencia.
• Materiales resistentes: porcelánico en el suelo, encimera resistente al calor y a los cortes, y grifería y mecanismos con recambios fáciles de encontrar.
• Silencio entre habitaciones: tabiques con aislamiento acústico y puertas macizas, sobre todo entre dormitorios contiguos.

También conviene dimensionar el agua caliente para varias duchas seguidas y repartir la instalación eléctrica en circuitos con protecciones separadas para la cocina, la climatización y los dormitorios. Así, un fallo en una habitación no deja sin luz al resto del piso.